خرید ملک در ترکیه

 

با سیاست جدید درهای باز ترکیه، خرید یا اجاره ملک و مغازه در ترکیه برای مهاجرین امکان پذیر شده است. همچنین با خرید ملک در ترکیه به ارزش حداقل  250،000 دلار دولت به شما اقامت دائم و حق شهروندی میدهد. هر روزه هزاران نفر از هموطنان برای خرید ملک به ترکیه مراجعه میکنند و از این امکان جدید برای آغازی نو استفاده میکنند. تازه واردان به ترکیه به دلیل عدم آشنائی به زبان ترکی‌ و نا آشنایی به قوانین ممکن است علاوه بر از دست دادن وقت، ضرر مالی‌ جبران ناپذیری را نیز متحمل شوند. به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی در ترکیه، با کمک افراد با تجربه و متخصص اقدام به خرید ملک کنید تا هم در زمان صرفه جوئی کنید و هم از نظر مالی‌ متضرر نشوید

قانون پایه

طبق تبصره ۳۵ قانون املاک و اراضی به شماره تصویب ۲۶۴۴ در ۱۸ ماه مه سال ۲۰۱۲ تملک و خرید اراضی برای تمامی اتباع خارجی در ترکیه بلا مانع اعلام شد . با توجه به تحولات سیاسی منطقه ، در حال حاضر محدودیت هایی برای بعضی از شهروندان کشور های ذکر شده اعمال شده است. در مورد لیست شهروندان کشورهای مجاز به خرید ملک در ترکیه میتوانید از کنسولگری و سفارت ترکیه در کشور مبدا سوال کنید و یا مستقیما به سازمان ثبت و نقشه برادری اراضی ترکیه تماس بگیرید (شهروندان ایران مجاز به خرید ملک می باشند) . شهروندان خارجی می توانند هر نوع ملکی از جمله (خانه،تجاری،زمین و اراضی ) را با کسب استعلام از مراجع مربوطه خریداری نمایند. شهروندان خارجی که اقدام به خرید زمین برای ساخت ملک می کنند، می بایست طی ۲ سال اقدام به شروع ساخت پروژه معرفی شده به وزاتخانه نمایند    .

نوع قرارداد

طبق موازین و قوانین کشور ترکیه، انتقال مالکیت ، تنها از طریق اوراق رسمی و ثبتی که توسط طرفین و یا وکلای رسمی آنها به امضا رسیده باشد تنها در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی مقدور می باشد .عقد قولنامه فی مابین طرفین در بنگاه و دفاتر مشاورین رسمی مقدور می باشد اما خریدار باید توجه داشته باشد، صرف جاری شدن عقد قولنامه قبل از ثبت در دفاتر رسمی، الزامی برای دفترخانه یا سازمان ثبت اسناد و املاک جهت انتقال مالکیت به وجود نمی آورد و فاقد وجهات قانونی جهت انتقال مالکیت می باشد    .

شرایط و محدودیت و عقود لازم برای خریدار خارجی

• هر شهروند خارجی میتواند تا مرز ۳۰ هکتار از اراضی جمهوری ترکیه را خریداری نماید    .

• شهروند خارجی حق تملک و یا اجاره اراضی جمهوری ترکیه را که در مناطق نظامی-امنیتی واقع شده اند را ندارد    .
• شهروند خارجی میتواند تنها تا ۱۰ درصد از اراضی و املاک هر ناحیه/شهر را خریداری نماید    .
• شهروندان خارجی و یا شخصیت های حقوقی ثبت شده در خارج از ترکیه میتوانند از مالکین و موسسات مالی (بانک) معتبر درخواست خرید اعتباری داشته باشند و قانون محدودیتی در این مورد ندارد    .

شرایطی که باعث می شود ملک و عقود مربوطه کان لم یکن طلقی شوند عبارت است از    :

اگر عقود و ملک مورد معامله باعث نقض و شکسته شدن قانونی شده باشد

عدم تایید ملک یا معامله از سوی وزارتخانه و ارگان های امنیتی

پایان یافتن مهلت قانونی برای شروع پروژه (ها) ی معرفی شده به وزارتخانه مربوطه

عدم پایان کار طبق برنامه ارائه و ثبت شده به وزارتخانه مربوطه

چگونی و فرآیند خرید

خریدار می بایست دارای تابعیت یکی از کشور های مجاز به خرید ملک در ترکیه باشد. اتباع ایرانی جزو شهروندان مجاز به خرید ملک در ترکیه می باشند    .

درخواست

مالک و یا وکیل قانونی او می بایست، درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند. در صورت عدم ارائه درخواست در زمان مقرر، انتقال سند با تاخیر مواجه خواهد شد    .

مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند    :

سند ملک مورد نظر و یا نامه تاییده سازمان ثبت اسناد در مورد احراض مالکیت، مالک با جزییات کامل آدرس، مساحت و محل واقع شدن ملک با مختصات

شناسنامه،کارت ملی و پاسپورت با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی

برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات-عوارض از شهرداری مربوطه

ارائه بیمه نامه اجباری زلزله ویلا،خانه،آپارتمان، دفتر    …

یک قطعه عکس فروشنده  ۴*۶

دو قطعه عکس خریدار که می بایست حداکثر مربوط به ماه پیش باشد  ۴*۶

حضور مترجم همزمان و دو شاهد در صورت عدم صحبت طرفین به زبان ترکی استانبولی

در صورت حضور وکیل طرفین، اصل و کپی وکالت نامه همراه با ترجمه رسمی با تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادر کننده    .

موارد الزامی در مورد وکالت نامه     :

اگر خریدار و یا فروشنده شهروند ترکیه و ساکن خارج از ترکیه می باشند، وکالت نامه می بایست توسط سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا صادر و ثبت شده باشد.

اگر کشور صادر کننده وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۶۱ باشد احتیاجی به ارائه نامه رسمی از سوی آن کشور نمی باشد. (کشور جمهوری اسلامی ایران عضو این معاهده نمی باشد)

اگر کشور صادر کننده ی وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۱ نباشد، وکالت نامه و سایر مدارک می بایست، همراه با ترجمه رسمی به تایید وزارت امورخارجه و دادگستری و همچنین کنسولگری و یا سفارت جمهوری ترکیه در آن کشور رسیده باشد    .

هزینه ها     :

خریدار و فروشنده می بایست طبق قانون ۴۹۲ قانون نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۲۰۱۳، ۲درصد از ارزش واقعی را می بایست پرداخت کنند. این مبلغ نمی تواند کمتر از مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صار می شود باشد    .

مالیات سرمایه در گردش می بایست در محل پرداخت شود .

هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش ترکیه، که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی ترکیه انجام می پذیرد معادل ۳۲۵ لیر ترکیه برای یک سال است.

سایر موارد حائز اهمیت برای متقاضیان خارجی خرید ملک در ترکیه    :

استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی و یا    …

اگر یکی از دفاتر درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می تواند از طریق اداره و یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام نماید.

متقاضی میتواند از مشاور و یا سازندگان درخواست ارائه مجوز های قانونی آنها را داشته باشد و یا از صحت فعالیت آنها با استعلام از مراجع مربوطه مطمئن شود    .

خرید ملک در ترکیه یکی از شاخصه های بررسی درخواست اقامت توسط وزارت کشور جمهوری ترکیه می باشد و به تنهایی تضمین کننده اخذ اقامت دائم و یا کوتاه مدت خریدار نمی باشد، تصمیم اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس شاخصه های متفاوتی صورت می پذیرد. خریدار می بایست قبل از اقدام به خرید به نیت اخذ اقامت و یا تابعیت کشور ترکیه بر اساس تبلیغات انجام شده صحت آنها را از وزارت کشور ترکیه و یا سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا را جویا شود.

در صورت بروز اختلاف بین طرفین، هر کدام از آنها می بایست نسبت به ادعا و شکایت خود نزد مقامات قضایی تشکیل پرونده دهند    .

املاک شرکتی     :

طبق ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ ثبت اسناد و املاک ترکیه، تمامی شرکت های ثبت شده در ترکیه می توانند اقدام به خریداری و ثبت سند به نام ایشان کنند    .

صاحبان خارجی تجارت های ثبت شده در جمهوری ترکیه میتوانند با توجه به قوانین این کشور منوط به رعایت کامل قوانین داخلی کشور مبدا، اقدام به خرید ملک تحت عنوان شرکت در ترکیه با پشتیبانی قوانین خاص نمایند این قانون ها عبارتند از     :

قوانین مربوط به سوخت-نفت به شماره ۶۳۲۶

قوانین مربوط به صنعت گردشگری به شماره ۲۶۳۴

قوانین شهرک های صنعتی به شماره ۴۷۳۷

هیچ گونه محدودیت در مورد اعطای اعتبارات بانکی و مالی از سوی موسسات ترک به شرکت های خارجی در قوانین دیده نشده است    .

سایر شرکت های غیر تجاری از جمله : انجمن ها، بنیاد ها و… شامل قوانین تجاری نمی شوند و بر همین اساس نمی توانند ملک و یا سندی را به نام داشته باشند

شرکت با سرمایه خارجی     :

در صورتی که شخص خارجی صاحب ۵۰% و یا بیشتر از سهام باشد آن شرکت در فهرست سرمایه داران خارجی قرار میگیرد    .

در صورت عدم در اختیار داشتن سهام توسط شخص خارجی به صورت رسمی ، ولی با اعطای حق امضا و بر کناری مدیران و گردانندگان شرکت. به عنوان یک شخص حقوقی در ترکیه تلقی می شود

این شرکت ها و شخصیت های حقیقی و حقوقی طبق ماده ۳۶ قانون شماره ۲۶۴۴ ثبت اسناد و املاک جمهوری ترکیه حق تصاحب هیچگونه ملک و سند رسمی را دارا نمی باشند. این قانون در تاریخ۱۶/۰۸/۲۰۱۲ مورد بازبینی و تایید قرار گرفته است.

طبق قانونی که در سال ۲۰۰۳ توسط پارلمان ترکیه تصویب شد، اتباع خارجی میتوانند به صورت آزادانه در کشور ترکیه به خرید وفروش املاک و زمین اقدام کنند..

طبق قوانین خرید ملک در ترکیه بنا بر تصمیم وزارت کشور ترکیه، به هیچ عنوان موجبات اخذ اقامت دایم و یا تابعیت ترکیه را فراهم نمی آورد، اقامت ابتدایی خریدار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال در ترکیه به صورت موقت و یک ساله قابل تمدید بدون نیاز به خروج از ترکیه می باشد. مرحله دوم اقامت شما در ترکیه به صورت سه ساله و در نهایت پس از اخذ مدارک و استعلامات لازم میتوانید درخواست اقامت دایم یا تابعیت خود را پس از چهار  سال به وزارت کشور ترکیه تسلیم نمایید. اما اگر ملک خریداری شده و یا مجموع ملک های خریداری شده بیش از 250،000 دلار باشد به شما اقامت دایم داده می شود.

صورت نیاز، میتوانیم با افتتاح حساب به نام مشتری و اخذ شماره مالیاتی امور پرداختی شما را برای مواردی مثل پرداخت قبوض آب،برق و.. تسهیل کنیم.

طبق قانون جدید قبل از انتقال قطعی سند، دیگر نیازی به اخذ استعلام از ارتش ترکیه در مورد واقع شدن و یا عدم واقع شدن ملک یا زمین مورد نظر شما در اراضی تحت مالکیت ارتش نمی باشد.  انتقال و اعطای  سند جدید طی ۷ روز کاری انجام خواهد شد

برای انتقال مالکیت و نوشته شدن قولنامه، هر دو طرف قرار داد موظف به حضور در دفتر املاک می باشند، در صورت عدم حضور خریدار، مشاور املاک میتواند با اخذ وکالتنامه رسمی در یکی از دفترخانه های ترکیه، اقدام به خرید از جانب وی نماید    .

Tapuیعنی برگه انتقال مالکیت مهمترین مدرک مورد نیاز خریدار می باشد، که باید در هنگام اخذ آن به تمامی جزییات ذکر شده در آن دقت کند. در Tapu تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می شود.

هزینه های انتقال مالکیت

• مالیات انتقال سند در ترکیه ۴% مبلغ ارزش ملک می باشد. در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه به صراحت نقل شده میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود. روش های پرداخت توافقی نیز امکان پذیر می باشد    .

• Iskan یا همان پایان کار،
• قرارداد اخذ آبونمان برق    .
• قرار داد اخذ آبونمان آب.
• عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه مه هر سال باید پرداخت شود. این میزان حدود ۰٫۱ درصد از ارزش واقعی ثبت شده در سند میباشد.
• هزینه شارژ تعمیر و نگه داری آپارتمان ها میتواند سالانه یک بار و یا به صورت ماهیانه پرداخت شود، این هزینه در آپارتمان های نوساز میتواند به صورت متوسط بین ۱۵۰-۳۵۰ لیر در ماه باشد    .

شایان ذکر است، قیمت های ذکر شده در بالا، فقط برای اطلاع شما می باشد، احتمال کاهش و یا افزایش هزینه ها در زمان خرید ملک توسط شما امکان پذیر می باشد.

گروه بازرگانی سام در تمام مراحل مهاجرت و سرمایه گذاری در ترکیه همراه شما هموطنان عزیز خواهد بود.